Jak se staví bytový komplex Jateční – Komunardů – Tusarova

Sotva tato stavba začala, vyvolala zejména u dotčených obyvatel Holešovic nespokojenost a pochybnosti, do jaké míry probíhá vše kolem tohoto projektu korektně (viz např. odezvu v ČT, v Pražském deníku i jinde). Negativní dopady na kvalitu života znají občané Prahy 7 velmi důvěrně, a to v oblasti jak horních, tak i dolních Holešovic. O to důležitější pak pro ně je, aby byla dodržována pravidla, která jim zajistí přijatelný život i v průběhu realizace velkých staveb. Nebude proto na škodu, když si na základě veřejně dostupných zdrojů některá fakta k tomuto projektu shrneme.

Lokalita a vlastnictví

Uvažovaný projekt se týká rohu ulic Tusarova – Komunardů na parcelách č. 1169 a 1170 katastrálního území Holešovice. U obou je v katastru nemovitostí napsáno, že se jedná o památkově chráněné území. V omezení vlastnického práva je uvedeno zástavní právo smluvní. Vlastnické právo je zapsáno na BAU-INVEST PROJECT a. s. Shodou okolností byl dne 20. 9. 2012 v bezprostřední blízkosti, v Tusarově ulici, slavnostně otevřen (za přítomnosti arcibiskupa D. Duky) Dům pro seniory neboli Dům s pečovatelskou službou. V Hobuletu č. 10/2012 je z tohoto ceremoniálu obrazová příloha, kde jistě zaujme zahrada s posezením, které kvůli započaté výstavbě na sousedních parcelách asi nebude patřit k těm příjemným – viz pohled na stavbu spolu s Domem pro seniory:

Pro úplnost ještě doplňme, že dřívější jednání ohledně projektu byla vedena jménem společnosti GIS Holešovice a. s., která však v říjnu 2009 zanikla bez likvidace – sloučením se společností BAU-INVEST PROJECT, a. s.

Změna územního plánu – souhlas rady MČ Praha 7

Ve svém usnesení č. 0921/09 ze dne 22. 9. 2009 se rada MČ Praha 7 zabývá změnou územního plánu na základě návrhu na změnu kódu míry využití záměru z F8 (dle územního plánu F) na K, na kterou byl podán návrh dne 19. 5. 2009 na oddělení územního rozhodování Prahy 7. Na základě objemové studie projektu Tusarova – Komunardů Rada konstatuje, že z hlediska platného územního plánu je návrh výstavby bytového, administrativního a obchodních využití v souladu s funkčním využitím územního plánu OV – všeobecně obytné a že se záměr nachází dle platného územního plánu v území se zákazem výškových staveb. Stávající výšková hladina v tomto území může být překročena pouze drobnými výškovými dominantami, jejichž přípustnost musí posoudit příslušný orgán v územním řízení, tzn. že přípustnost těchto dominant je oprávněn a povinen posoudit příslušný stavební úřad.

Rada souhlasí s úpravou kódu míry využití území předmětného návrhu výstavby z F8 na K, avšak kromě jiného požaduje, aby koeficienty zeleně (KZ) byly v rozmezí 0,35 až 0,4 vzhledem k navržené výstavbě až třinácti nadzemních podlaží a zvýšení mocnosti vegetačního souvrství popř. alespoň dodržení mocnosti 0,9 m na co největší ploše. Rada dále požaduje, aby byl tento projekt v celém svém průběhu koordinován s MČ P7 ve vztahu k výstavbě Domu s pečovatelskou službou a aby byl další stupeň projektové dokumentace opět předložen odboru rozvoje Ú MČ P7 k projednání v komisi rozvoje.

Změna územního plánu – nesouhlas BAU-INVEST PROJECT a. a revokace usnesení rady

S požadavkem z usnesení rady č. 0921/09 ovšem BAU – INVEST PROJECT a. s. nesouhlasí, což také vyjadřuje v dopise datovaném dne 19. 10. 2009. Tento dopis, zveřejněný na webu Prahy 7, byl pro Radu MČ Praha 7 důvodem pro revokaci původního rozhodnutí, proto je níže jeho text převzat jako součást důležitých informací k projektu.

Vážený pane Stránský,
Dne 23.09.2009 vydala rada MČ Prahy 7, čj. MČ P7 030443/2009, souhlasné stanovisko s úpravou kódu míry využití území z F8 na K na předmětnou funkční plochu a souhlasné stanovisko s předloženým záměrem realizace výstavby dle předložené studie. V tomto stanovisku je několik podmínek, které lze v souladu se záměrem akceptovat a splnit. Jedna podmínka a to sice MČ P7 požadovaný koeficient zeleně je absolutně nesplnitelný. Tato podmínka by nám neumožnila realizovat předložený záměr.

Požadovaný koeficient zeleně KZ 0,35 pro daný typ zástavby je nereálný a ani neodpovídá zařazení dle Metodického pokynu Územního plánu hl. m. Prahy, dle kterého by byl odpovídající KZ 0,1. Námi předložený projekt obsahuje zeleň, jako jeden z hlavních prvků architektury, v maximálně možné míře, absenci rostlé zeminy nahrazuje zelení ve zpevněných plochách, na terasách a střechách. Projekt jsme upravili tak abychom se přiblížili požadavkům MČ P7. Především byla v maximální možné míře zvýšena mocnost zeminy z 0,3m na 0,9m a díky tomu přibylo nezanedbatelné množství stromů s malou korunou.

Na stávajících pozemcích v současnosti zeleň zcela chybí!!!

V předložené dokumentaci, která je přílohou tohoto podání naleznete stávající stav na dotčených parcelách, kde se zeleň rovná nule.

Záměrem projektu je propojit zelené plochy parků v Tusarově ulici na rohu ulic Jateční a Komunardů. Zeleň je jedním z hlavních prvků navrhovaného komplexu jako společenského centra. V maximální míře pokrývá plochy teras s vegetačním souvrstvím ti. cca 0,9m. Ve vazbě na okolní parky je nízká zeleň doplněna stromy s malou korunou. Na vymezených plochách střech sloužících jako terasy je nízká zeleň s vegetačním souvrstvím ti. cca 0,3m.

Dle výše uvedeného a přiložené dokumentace je patrné, že i tak obsahuje námi předložený projekt více než dvojnásobek požadované zeleně vycházející ze správného zařazení projektu, dle Metodického pokynu Územního plánu hl. m. Prahy, kde by byl KZ 0,1. Námi předložený projekt má však navrhovaný KZ 0,2!

Věříme, že oceníte naší snahu i projekt samotný a vyjdete nám vstříc a to úpravou vašeho požadavku z koeficientu zeleně KZ 0,35 na koeficient zeleně KZ 0,20.

Děkujeme za dosavadní spolupráci a zůstáváme s pozdravem.

Krátce po tomto dopise, 27. 10. 2009, ve svém usnesení č. 1016, Rada MČ P7 své původní usnesení ke změně územního plánu ze dne 22. 9. 2009 revokuje s tím, že mění „hodnotu koeficientu zeleně KZ 0,2 a zvýšení mocnosti vegetačního souvrství popř. alespoň dodržet mocnost 0,9m na co největší ploše“. Obsah zbývajících částí usnesení zůstává v platnosti.

Podstatu rozporu mezi původním požadavkem MČ P7 a BAU-INVEST PROJECT, a. s. může přiblížit následující výřez tabulky s kódy F a K:

Tabulka míry využití území: Míra využití území je vyjádřena kódem míry využití území, který je definován koeficientem podlažních ploch (KPP) a koeficientem zeleně (KZ). Koeficient zastavěné plochy (KZP) a podlažnost spolu souvisí takto: KZP = KPP / podlažnost.

Z tabulky je zřejmé, jak souvisí KZ s podlažností, což současně objasňuje původní požadavek v usnesení Rady MČ na KZ v rozmezí 0,35 až 0,4 (stejný požadavek je vznesen i v rámci zjišťovacího řízení – viz níže), který byl plně v souladu s uvažovanou podlažností projektu!

Změna územního plánu – schváleno s podmínkami

Úprava směrné části územního plánu sídelního útvaru hl. m. Prahy byla schválena pod číslem U941/2011 s platností od 7. 3. 2011 a znamená změnu na kód K pro plochu OV na pozemcích p.č. 1189 a 1170, zatímco v ostatní ploše zůstává kód F:

Navýšení na kód K toleroval MHMP-OPP za podmínek:

a) Výškové limity, materiálové a barevné řešení zástavby a hmotová omezení daná ochranným pásmem Pražské památkové rezervace budou stanoveny při posuzování dalších stupňů projektové dokumentace stavby tak, aby nedošlo k ohrožení hodnot Pražské památkové rezervace.

b) V dalších stupních projektové dokumentace bude zohledněna blízkost kulturních památek – budovy bývalé továrny na vodoměry a Pražské tržnice.

Zjišťovací řízení – závěry

Při zjišťovacím řízení se zjišťuje, zda a v jakém rozsahu může záměr vážně ovlivnit životní prostředí a veřejné zdraví. Používají se přitom kritéria, která jsou stanovena v příloze č. 2 k zákonu o posuzování vlivů na životní prostředí a která charakterizují na jedné straně vlastní záměr a příslušné zájmové území, na druhé straně z toho vyplývající významné potenciální vlivy na veřejné zdraví a životní prostředí. Při určování, zda má záměr  významné vlivy, dále příslušný úřad přihlíží k okolnosti, zda záměr svou kapacitou dosahuje limitních hodnot uvedených u záměrů příslušného druhu kategorie II v příloze č. 1 k zákonu a dále k obdrženým vyjádřením veřejnosti, dotčených správních úřadů a dotčených územních samosprávných celků. Zjišťovací řízení proběhlo na základě oznámení o záměru vybudování nového objektu na pozemcích parc. č. 1169 a 1170 v k. ú Holešovice, oznamovatelem byl BAU-INVEST PROJECT, a. s.

Základní kapacitní údaje nového objektu:

- Celková plocha pozemků 6 626 m2
- Zastavěná plocha 4 250 m2
- Plocha rostlého terénu 845 m2
- Počet bytů 137
- Počet ateliérů 4
- Užitná plocha určená ke komerčnímu využití 2 356 m2
- Počet parkovacích stání 279

V závěrech zjišťovacího řízení (S-MHMP-1243084/2011/OOP/VI/EIA/802-2/Nov Ing. Novotný/ 4278 6. 4. 2012) se kromě jiných uvádějí následující podmínky a požadavky:

Z hlediska urbanistické koncepce a funkčních systémů je záměr dle platného územního plánu sídelního útvaru hlavního města Prahy (ÚPn) situován v rozvojovém území všeobecně obytném OV (tj. území sloužícím pro bydlení s možností umísťování dalších funkcí pro obsluhu obyvatel) s předepsanou mírou funkčního využití území K a s povinností umístit parkovou plochu bez konkrétního určení rozlohy a polohy. Míra využití území byla v části bloku, na předmětných pozemcích záměru, zvýšena schválenou úpravou ÚPn č. U 0941/2011 z koeficientu F na K.

Z hlediska funkčního využití území je soulad umístění bytového komplexu s ÚPn podmíněn souhlasem s výjimečně přípustným využitím, kterým je využití pro bydlení v převažujícím podílu celkové kapacity záměru.

Z akustického hlediska je v hlukové studii uvedeno, že noční hladina hluku ve venkovním chráněném prostoru projektovaných bytových domů bude ve výši LAeq = 67 dB, což je hodnota vysoce překračující i ty nejvyšší limity (pro starou hlukovou zátěž).

Z tohoto důvodu HMP nesouhlasí se závěrem zpracovatele, že budou stavebními úpravami dodrženy limity hluku pouze pro vnitřní chráněný prostor. Uvedená lokalita není podle HMP vhodná pro bytové domy.

Z hlediska ochrany ovzduší je předmětný záměr situován do oblasti se zhoršenou kvalitou ovzduší. Již v současnosti celková imisní situace překračuje stanovené limity.

Výsledky měření kvality ovzduší na monitorovací stanici v Karlíně v letech 2007-2009 se blíží k limitní hodnotě pro průměrnou roční koncentraci N02 (40 μg.m-3) a přesahují limit pro maximální denní koncentraci PM10. Podle výsledků modelování kvality ovzduší ATEM 2010 v daném území již v současnosti koncentrace PM10 překračují stanovené limity a procento doby překročení 7,94 % se blíží k limitu 9,6 %. I když je v oznámení uvedena blízkost zastávky tramvajové dopravy (MHD), je v předloženém projektu navrhnuto 47 „rezervních“ garáží. Zvýšená kapacita parkovacích míst není v textu odůvodněna. Je třeba, aby navržená rezerva byla nabídnuta obyvatelům okolní obytné zástavby, kde je deficit parkovacích míst. Vlivem zprovoznění areálu dojde k nárůstu dopravy na komunikační síti v okolí. Zvýšená dopravní zátěž bude přispívat ke zvýšenému počtu kongescí, které budou mít za následek další zhoršování kvality ovzduší.

Vliv provozu navrhované zástavby se pravděpodobně projeví překročením limitů koncentrací N02 v blízkosti obytné zástavby, koncentrace PM10 jsou překračovány již v současnosti.

Z hlediska ochrany kvality ovzduší je nutno doporučit maximální posílení zeleně.

Z hlediska městské zeleně je posuzovaný záměr podle ÚPn umístěn do funkční plochy OV-K s plovoucí značkou ZP. Celková výměra pozemků záměru je 6 626 m2. Koeficient zeleně (KZ) pro kód K podle Regulativů prostorového uspořádání (pro průměrnou podlažnost 10+) je 0,35. Minimální výměra zeleně tedy musí být 2 319,1 m2 (na rostlém terénu 1 739,3 m2). V oznámení tabulce výpočtů je uvedeno, že KZ je 0,22 (celková výměra zeleně je 1 460 m2, na rostlém terénu 1 235 m2). Záměr nesplňuje předepsanou míru využití území. V oznámení není zohledněn požadavek vyplývající z umístění plovoucí značky ZP, tedy na zřízení plochy parku. V těchto případech je nutné koordinovat záměr s ostatními záměry umísťovanými do dotčené funkční plochy.

Z hlediska zeleně nelze s předloženým oznámením souhlasit.

Z geologického hlediska je třeba v dalším stupni projektové přípravy záměru zpracovat podrobný inženýrskogeologický průzkum a průzkum radonového indexu lokality. Na základě výsledků inženýrskogeologického průzkumu bude stanoven způsob zabezpečení hluboké stavební jámy, dále bude navrženo odvodnění stavební jámy po dobu provádění zemních prací a ochrana podzemních podlaží (konstrukcí) proti nepříznivým vlivům podzemní vody po dokončení stavby.

HMP konstatuje, že pro hodnocení vlivů záměru na životní prostředí se standardně využívá aktuálních oficiálních údajů zatížení komunikační sítě, které poskytuje Technická správa komunikací hl. m. Prahy a Útvar rozvoje hlavního města Prahy. Protože předložené oznámení obsahuje podrobné údaje zpracované privátní firmou, nelze podrobněji ověřit parametry a vstupy, které byly uplatněny v modelovém výpočtu zatížení doložených komunikací.

P7 dále sděluje, že ve fázi výstavby lze očekávat významné zhoršení ovzduší jak z nákladní dopravy, tak z bouracích prací, a to především v případě částic PM10. V době provozu záměru se předpokládá překračování imisních limitů PM10 především v nepříznivých rozptylových podmínkách. Dále lze předpokládat jak ve fázi výstavby, tak ve fázi provozu nárůst ekvivalentní hladiny akustického tlaku.

P7 proto požaduje, aby byl záměr posuzován podle zákona č. 100/2001 Sb., a to z hlediska ovzduší a z hlediska hluku jak ve fázi výstavby, tak ve fázi provozu záměru. Hygienická stanice hlavního města Prahy (HS HMP) ve svém vyjádření popisuje předložený záměr a odkazuje na výsledky hlukové a rozptylové studie, které jsou přílohou oznámení.

HS HMP konstatuje, že záměr je akceptovatelný a nepožaduje záměr posuzovat podle zákona č. 100/2001 Sb., v platném znění.

HS HMP upozorňuje, že je třeba ochránit chráněný venkovní prostor stavby před okny všech obytných místností, nejen před místnostmi s balkonem. Je nutné, aby v dokumentaci stavby k územnímu řízení byla navržena opatření, která zajistí dodržení hygienických limitů hluku LAeq,16h 70 dB pro celou denní dobu a LAeq,8h 60 dB pro celou dobu noční v chráněných venkovních prostorech staveb nově navrhovaných objektů Bytového komplexu, Jateční – Komunardů – Tusarova, Praha-Holešovice, Praha 7. Konkrétní opatření, která zajistí toto dodržení hygienických limitů hluku v chráněných venkovních prostorech staveb, musí být navržena v hlukové studii pro územní řízení. Fasády nově navrhovaných objektů je nutné řešit tak, aby nezpůsobovaly odraz hluku a nezhoršovaly akustickou situaci protilehlých objektů.

Odbor památkové péče Magistrátu hlavního města Prahy (OPP MHMP) ve svém vyjádření konstatuje následující:

Umístění komplexu bytových domů s komerčním využitím ve spodních podlažích a podzemním parkováním s maximálně 11 nadzemními podlažími není v rozporu se zájmy památkové péče. Dne 19. 7. 2011 bylo vydáno závazné stanovisko pro územní řízení č.j. 83903/2011, kde navrhované práce byly posouzeny jako přípustné bez podmínek.

Podle příslušného úřadu byly v průběhu zjišťovacího řízení identifikovány potenciálně významné vlivy záměru, které byly zváženy ve vztahu k charakteru záměru a jeho umístění s ohledem na jejich rozsah, velikost a složitost, pravděpodobnost, dobu trvání, frekvenci a vratnost. Při aplikaci opatření k prevenci, vyloučení, snížení a kompenzaci nepříznivých vlivů, které jsou podrobně rozvedeny v oznámení a které vyplývají z provedeného zjišťovacího řízení, záměr představuje z hlediska životního prostředí přijatelnou investici v dané oblasti. V průběhu zjišťovacího řízení byly uplatněny připomínky, které nezakládají důvod k tomu, aby bylo nutné přistoupit ke zpracování dokumentace ve smyslu § 8 zákona. Vznesené připomínky jsou standardně řešeny v návazných správních řízeních a měly by být posouzeny příslušnými dotčenými správními úřady. Z tohoto důvodu předal příslušný úřad kopie vyjádření oznamovateli záměru.

Na základě provedeného zjišťovacího řízení dospěl příslušný úřad k závěru, že záměr „Bytový komplex, Jateční – Komunardů – Tusarova, Praha-Holešovice“ n e b u d e   p o s u z o v á n podle zákona o vlivu na životní prostředí. Přitom je nezbytné dodržet opatření k prevenci, vyloučení, snížení, popřípadě kompenzaci nepříznivých vlivů navržených v oznámení a zohlednit vyjádření k oznámení záměru.

Územní řízení – zahájení

Podmínky a požadavky ze zjišťovacího řízení se zpravidla stávají součástí podmínek územního řízení. K uvažované stavbě žadatel, společnost BAU-INVEST PROJECT a. s., podala dne 24. 7. 2012 u stavebního úřadu v Praze 7 žádost o vydání územního rozhodnutí, žádost o povolení výjimky z ustanovení čl. 8 odst. 2 vyhlášky 26/1999 Sb. o obecných technických požadavcích na výstavbu v hlavním městě Praze a požádal o spojení obou řízení. Zmíněný odst. 2 čl. 8 vyhlášky požaduje: „Jsou-li v některé z protilehlých stěn sousedících staveb pro bydlení okna obytných místností, musí být odstup staveb roven alespoň výšce vyšší z protilehlých stěn.“ Dnem podání bylo zahájeno územní řízení i řízení o povolení výše uvedené výjimky.

Městská část Praha 7, Úřad městské části, odbor výstavby a územního rozhodování oznámil zahájení spojeného územního řízení a řízení o povolení výjimky z ustanovení čl. 8 odst. 2 vyhlášky 26/1999 Sb. a současně nařídil k projednání předložené žádosti ústní jednání na den 27. 9. 2012.

Rozhodnutí o umístění stavby zatím není k dispozici, ale mezi stavebním úřadem a stavebníkem už došlo k rozporu, kdy se zřejmě nedokázali shodnout na vymezení povolených demoličních prací a vlastního počátku výstavby. Pro stavebníka, který chce území využít takříkajíc na doraz a žádá o další výjimky, to není zrovna šťastný začátek. Ze zjišťovacího řízení i z podmínek ke změně územního plánu může plynout pro stavebníka ještě řada omezení a bude záležet na stavebním úřadu, jak důsledně je bude uplatňovat. Rozhodnutí o umístění stavby by zřejmě mělo dát taky odpověď na to, bude-li mít stavebník možnost vyžít institutu autorizovaného inspektora, který dává možnost vyhnout se plnohodnotnému stavebnímu řízení.

V současné době lze stavbu charakterizovat jako jednu velkou jámu, jak ukazuje i následující obrázek:

Po dokončení stavby by pohled do ulice Komunardů měl vypadat asi jako na následujícím obrázku:

Ivan Tinka

Příspěvek byl publikován v rubrice Rozvoj a výstavba, Veřejná správa, Životní prostředí. Můžete si uložit jeho odkaz mezi své oblíbené záložky.

2 komentáře u Jak se staví bytový komplex Jateční – Komunardů – Tusarova

  1. Pingback: Bytový komplex Jateční – Komunardů – Tusarova – bez souhlasu | Pro občany Prahy 7

Napsat komentář