Holešovický trojúhelník s otazníky

Pracovní skupina k dořešení stávající prostorové situace Úřadu MČ P-7 na svém 15. jednání v červnu 2011 vyřadila 6 z 9 nabídek, mezi kterými byla překvapivě i nabídka na lokalitu Holešovického trojúhelníku. Toto vyřazení bylo o to víc překvapující, že zastupitelé O. Mirovský a D. Večeřa vyslovili požadavek na zachování všech nabídek bez jejich vyřazování. Přesto byla tato nabídka podle zápisu z jednání pracovní skupiny vyřazena 100 % hlasů. Nějaké zásadní důvody ze strohého zápisu skupiny přitom neplynou. Byla pouze konstatována malá výměra administrativních ploch (k tomu viz dále popis projektu) a existující odpor veřejnosti proti stávajícímu návrhu stavby. Kolem tohoto projektu se už delší dobu vytváří jakási tajemná mlhovina, prakticky znemožňující normálnímu občanu zorientovat se ve stavebních i časových aspektech realizace projektu. K většímu zprůhlednění nepřispívá ani řada odpovědí na webu Prahy 7 – pro představu: stačí si v otázkách a odpovědích zadat k vyhledání Holešovický trojúhelník nebo Galerie Stromovka. Je zajímavé, že ani jednou se v odpovědích neobjevil odkaz třeba na veřejně dostupnou dokumentaci zpracovanou pro účely posuzování vlivu stavby na životní prostředí (odkaz viz dále). Toto vše bylo dostatečnou motivací k tomu podívat se blíže na historii i různé okolnosti kolem vzniku tohoto projektu. Alespoň na základě veřejně dostupných informací.

Nájemníci

Prvotní nájemní smlouva na parcely 1549/1 a 1549/8, k. ú. Holešovice (o rozloze 9920 a 8 m2), byla uzavřena mezi MČ Praha 7 a SEN development s.r.o. s předmětem podnikání: zprostředkovatelská činnost v oblasti obchodu a služeb, účetnictví, realitní kancelář, činnost organizačních a ekonomických poradců, koupě zboží za účelem jeho dalšího prodeje a prodej, poradenská činnost v oblasti kapitálových investic třetích osob. Nehledě na základní kapitál společnosti ve výši 100 000 Kč – jsou toto dostatečné předpoklady pro zvládnutí předpokládaného miliardového projektu? Smlouva byla uzavřena na základě usnesení Rady MČ Praha 7 č. 0069/02 ze dne 29. 01. 2002, tedy ještě v době, kdy starostou MČ Praha 7 byl Ing. Dub. Jakou asi mělo vedení radnice tenkrát představu o budoucnosti Holešovického trojúhelníku, se už nejspíše nedozvíme. K nějakým spekulacím by mohly vést následné kroky, jako je např. úprava prodejní ceny pronajatých pozemků v případě jejich prodeje nájemci (viz níže v části Smlouva).

Aniž by se v projektu nějak pokročilo, dochází k převodu nájmu na jinou společnost. Usnesením Rady MČ P-7 č. 1441/03 ze dne 16. 12. 2003 souhlasí Rada s uzavřením Dodatku číslo 2 k nájemné smlouvě se společností Holešovický Trojúhelník, a. s. jako nástupcem společnosti SEN. Tady je zajímavé, že usnesení rady je z 16. 12., ale na Dodatku je datum 11. 12. Tento druhý nájemce, původně se sídlem v Brně, poté v Liberci, dnes již neexistuje, a jak bylo na webu P7 potvrzeno, pravoplatným nájemcem je Holešovický Trojúhelník, a.s., se sídlem v Praze 3, s novým IČ. O této společnosti lze v Obchodním rejstříku zjistit, že jejím předmětem podnikání je pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor bez poskytování jiných než základních služeb, inženýrská činnost v investiční výstavbě, zprostředkování obchodu a služeb, realitní činnost. To vše zapsáno v srpnu, resp. říjnu 2006. Nu, není nad tradici (tak nějak získávala „renomé“ společnost Plugget při prodeji „rozestavěných“ půdních bytů v Praze 7). Zajímavý je u této společnosti také základní kapitál 2 188 000 Kč ve formě 100 ks kmenových akcií v listinné podobě na jméno. Splaceno 31. 08. 2008. Možná by nebylo marné znát jména vlastníků těchto akcií.

Smlouva o nájmu

S celou smlouvou je možné se seznámit zde , následuje výběr některých zajímavých bodů smlouvy a jejich změn.

2.2. Výstavbou Centra se rozumí jeho vybudování vč. kolaudace na vlastní náklady nájemce v souladu s přílohou č. 2 této Smlouvy, platným územním plánem hl. m. Prahy a příslušnými platnými stavebními předpisy, a to za dobu nepřesahující 4 roky od podpisu této Smlouvy.

Tento bod byl upraven Dodatkem č. 1 z 19.5.2003 na vybudování Centra včetně kolaudace na 31.12.2006.

3.1. Nájem se sjednává na dobu určitou 75 let, a to na dobu ode dne podpisu této Smlouvy do posledního dne kalendářního měsíce, v němž doba nájmu dovrší 75 let.

3.5. V případě, že se pronajímatel rozhodne Pozemky prodat, zavazuje se pronajímatel poskytnout nájemci první a přednostní nabídku na koupi pozemků, a to za tržní cenu, která bude běžná v dané lokalitě a která nebude navýšena o zhodnocení Pozemků, ke kterému došlo investiční činností nájemce.

Tento bod byl Dodatkem č. 3 (viz usnesení Rady č. 0635/06 ze dne 11.04.2006) upřesněn v tom smyslu, že po dobu 10 let od podpisu tohoto Dodatku bude pro nájemce jako cena obvyklá cca 76 milionů šestsettisíc Kč, navýšená o míru inflace. Tedy platnost této ceny pro nájemce v rámci předkupního práva je do dubna 2016.

4.1. Za pronájem nemovitostí dle článku I. se nájemce zavazuje platit pronajímateli nájemné stanovené dohodou ve výši:

- Kč 2,000.000,– (dva miliony) ročně počínaje dnem platnosti a účinnosti této Smlouvy a konče dnem 31. prosince roku, ve kterém se rozhodnutí o kolaudaci Centra stane pravomocným,

- Kč 4,000.000,– (čtyři miliony) ročně počínaje dnem 1. ledna roku následujícího po roce, ve kterém rozhodnutí o kolaudaci Centra nabude právní moci, nejpozději však počínaje dnem 1. 1. 2005 až do konce nájmu.

4.6. Za předpokladu, že se Pronajímatel rozhodne vybudovat budovu nové radnice na jiných pozemcích, než které jsou dle čl. I této smlouvy nájemci pronajímány, je oprávněn po dobu 5 let ode dne, kdy Nájemce získal pravomocné stavební povolení na výstavbu Centra, požádat o předplacení nájemného do výše 50,000.000,-Kč (padesát milionů).

5.7. Centrum bude nájemcem převedeno po ukončení doby nájmu dle čl. III. této Smlouvy do vlastnictví pronajímatele podle bodu 7.5. této Smlouvy.
5.13. Nájemce není oprávněn převést svá práva a povinnosti, vyplývající z této Smlouvy, na třetí osobu bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele. V případě, že pronajímatel neoznámí nájemci své stanovisko k zamýšlenému postoupení do 30 dnů poté, co obdržel písemné oznámení nájemce o tomto postoupení, má se za to, že souhlas pronajímatele byl udělen. Souhlasu pronajímatele není třeba a má se za to, že byl udělen, v případě, kdy má dojít k byť i jen částečnému převodu práv a povinností Nájemce na osobu,
a) která je akcionářem nebo společníkem Nájemce,nebo
b) jejímž akcionářem nebo společníkem je Nájemce,
o tomto přechodu práv a povinností musí být Pronajímatel vždy dopředu informován.

7.1. Před uplynutím sjednané doby nájmu může být platnost smlouvy ukončena dohodou smluvních stran nebo písemnou výpovědí za podmínek stanovených touto Smlouvou.
7.2. Pronajímatel je oprávněn smlouvu vypovědět v případě, že nájemce:
- užívá Pozemky v rozporu s účelem nájmu sjednaným v této smlouvě
- nachází se v prodlení s placením nájemného po dobu delší než 6 měsíců
- převede práva a povinnosti vyplývající z této Smlouvy na třetí osobu, s výjimkou dle ust. 5.13. této Smlouvy, bez předchozího písemného souhlasu Pronajímatele
7.5. Po ukončení nájmu uplynutím doby stanovené touto Smlouvou nájemce převede Centrum do vlastnictví pronajímatele darovací smlouvou ve lhůtě do 3 měsíců, přičemž veškeré poplatky s takovýmto převodem majetku spojené nese pronajímatel. Pokud by nájemce investoval do generální opravy Centra v posledních 25 letech platnosti této Smlouvy, bude Centrum prodáno pronajímateli za jeho účetní hodnotu, za běžných obchodních podmínek. Nájemce je dále povinen Pozemky předat Pronajímateli, včetně všech věcí, které se staly za dobu trvání nájmu jeho součástí nebo příslušenstvím, ke dni skončení nájmu ve stavu odpovídajícímu míře běžného opotřebení.

Smlouva byla podepsána v květnu 2002.

Charakteristika projektu

V ucelení formě jsou dostupné informace k multifunkčnímu objektu „Holešovický trojúhelník“ na stránkách cenia.cz

Nachází se tam dokumentace ke zjišťovacímu řízení o posuzování vlivů oznámeného záměru na životní prostředí, včetně závěrů tohoto řízení. Dále je tam dostupná dokumentace zpracovaná dle požadavků § 8 odst. 1 zák. č. 100/2001 Sb., v platném znění, o posuzování vlivů na životní prostředí pro tento záměr, včetně vypořádání připomínek dotčených orgánů, občanů, sdružení. K dispozici je také zápis a závěry z veřejného projednávání. Vzhledem k veřejné dostupnosti této dokumentace jsou zde shrnuty jenom základní informace o projektu.

Velikost funkční plochy projektovaného záměru výstavby je podle územního plánu hl. m. Prahy 12 574 m2 a velikost pozemku 9 911 m2, zastavěné plochy nadzemní a podzemní pak 7 600 m2. Projektovaná budova bude o sedmi nadzemních a čtyř podzemních podlažích a má obsáhnout prostory pro 4 restaurace, 3 kavárny, fitness centrum, knihovnu, pekárnu, velkoprodejnu a další obchodní prostory. V pěti nadzemních podlažích pak mají být kanceláře pro 700 zaměstnanců. V podzemních podlažích se počítá s 564 parkovacími stáními, z nichž je 37 určeno pro veřejné parkování (náhrada stávajících parkovacích míst).

Z dokumentace k projektu stojí za zmínku následující pasáže:

„Po roce 1991 zde byla plánována výstavba nové budovy Úřadu městské části Praha 7, a to o 7-12 nadzemních podlažích a 3 patrech podzemních garáží, od tohoto projektu však bylo upuštěno. V nedávné minulosti zde jiný investor zamýšlel výstavbu velkoprodejny, ale nakonec ani tento záměr nerealizoval.“

„Investor musí koupit příslušný pozemek, financovat stavbu a její provoz, a pokud má být zajištěna návratnost investic, musí mít stavba určité parametry jak funkční tak prostorové.“

„Z těchto důvodů nemůže být podle investora zásadně omezeno dispoziční uspořádání objektu. Ostatně při výběru lokality pro dotčený záměr byly právě zkoumány možnosti umístění stavby o projektovaných parametrech ve vztahu možnostem funkčního vymezení území.“

Následující obrázek ukazuje vzhled projektu předložený k oznámení záměru a konečný vzhled po zohlednění připomínek:

Posuzování vlivu na životní prostředí

Ze zjišťovacího řízení k záměru vyplynul požadavek pokračovat v procesu posuzování vlivu na ŽP podle zákona č.100/2001 Sb. na základě doporučení hl. m. Prahy, na základě vyjádření Hygienické stanice hl. m. Prahy (1. vyjádření ze dne 20. 4. 2004) a po vyjádření odboru životního prostředí MHMP.

Řadu zajímavých informací se lze dočíst ze zápisu z veřejného projednání posudku o vlivech záměru na životní prostředí. Odbor životního prostředí Magistrátu hlavního města Prahy (OŽP MHMP) jako příslušný úřad obdržel oznámení dle § 6 odst. 1 zákona 31. 3. 2004. Zjišťovací řízení bylo zahájeno 7. 4. 2004, dne 16. 6. 2004 vydal příslušný úřad závěr zjišťovacího řízení s tím, že předložený záměr bude dále posuzován podle zákona, a upřesnil informace, které je vhodné uvést do dokumentace. Zpracovaná dokumentace byla předána příslušnému úřadu 10. 1. 2005, zpracovaný posudek k dokumentaci obdržel úřad 25.  5. 2005. Veřejné projednání posudku se uskutečnilo 14. 6. 2005 ve velkém sále Kulturního domu Vltavská, Bubenská 1, Praha 7. Veřejného projednávání se kromě zainteresovaných subjektů a dotčených orgánů zúčastnili další zástupci projektanta a veřejnost v počtu cca 5 osob. Omluveni byli: Hygienická stanice hlavního města Prahy, Česká inspekce životního prostředí, Odbor kultury, památkové péče a cestovního ruchu MHMP.

Zástupce oznamovatele, pan Kupf, kromě jiného na úvod projednávání sdělil, že společnost Holešovický Trojúhelník a.s. vznikla účelově pro výstavbu multifunkčního objektu v předmětném území Prahy 7 nad Parkhotelem. Jedná se o českou společnost s majoritním podílem Investorsko Inženýrské a.s., zabývající se projekty většího investičního rozsahu. Snahou oznamovatele je projekt připravit v takových dimenzích, aby byl průchozí a nebyl konfliktní z hlediska obyvatel Prahy 7 i životního prostředí. Dle pana Kupfa by nynější verze projektu neměla být příliš v rozporu se zájmy obyvatel MČ Praha 7.

Podle zápisu uvedla Ing. Horská, že je pověřena na veřejném projednání zastupovat MČ Prahu 7. Konstatovala, že většina připomínek MČ Prahy 7 byla akceptována,
a domnívala se, že k posudku se ještě vyjádří Rada MČ Praha 7.

Podle zápisu to vypadá, že z účastníků veřejného projednání jediným vytrvalým oponentem záměru byl Ing. Janota z odboru životního prostředí Magistrátu hlavního města Prahy. Ing. Janota sdělil, že orgán ochrany ovzduší opakovaně v procesu EIA upozorňoval na skutečnost, že relace mezi dopravními zátěžemi a hodnotami škodlivin v rozptylové studii je nereálná. Hodnota roční koncentrace NO2 z dopravy na frekventované Veletržní ul. nemůže činit 3,5 μg/m3 při celkové hodnotě 36 μg/m3. Z odborné literatury je zřejmý diametrální rozdíl koncentrací škodlivin v závislosti na vzdálenosti od komunikace. Ing. Janota opětovně nepřijal skutečnost, že stávající imisní situace při ul. Veletržní by mohla být obdobná např. situaci na Libuši či jiné měřicí stanici, což vyplývá ze základních zákonitostí problematiky ovzduší.

Závěr projednání je však jasně ve prospěch projektu:
„Zpracovatel dokumentace i posudku označili záměr za akceptovatelný z hlediska vlivů na životní prostředí a veřejné zdraví při splnění navržených podmínek pro minimalizaci a kompenzaci vlivů na životní prostředí. Zástupci územně samosprávných celků s předloženým záměrem souhlasili s tím, že určité připomínky budou následně uplatněny v písemných vyjádřeních k posudku. Zástupce OŽP MHMP uvedl připomínky k hodnocení projednávaného záměru z hlediska ochrany ovzduší. Diskuze byla zaměřena především na problematiku ovzduší a dopravy.“

Stanovisko k posouzení vlivů provedení záměru na životní prostředí obsahuje souhrnné hodnocení záměru včetně vypořádání vyjádření k dokumentaci a k posudku subjektů, které své připomínky uplatnily. Stanovisko k posouzení vlivu obsahuje podrobnou charakteristiku vypořádání vyjádření veřejnosti, dotčených správních orgánů, odboru památkové péče Magistrátu hl. města Prahy.

MČ Praha 7 podala vyjádření (usnesení Rady městské části Praha 7 č. 0448/05-R z jednání č. 24 ze dne 10. 5. 2005):
a) Podmínit realizaci záměru nutnou spoluprací s ostatními investory při finálním řešení zástavby území ohraničeného ulicemi Strojnická, Veletržní, Dukelských hrdinů. (Týká se to zejména všech inženýrských sítí.)
b) Realizovat kroky ke snížení hlučnosti ještě před zahájením stavby a zároveň navrhnout další opatření ke snížení veškerých negativních dopadů na životní prostředí a na zdraví obyvatelstva.

Vyjádření Magistrátu hl. m. Prahy, odboru památkové péče (č.j.: MHMP 21041/2005/Stj ze dne 24. 2. 2005):
„Stavba je navrhována v území s archeologickými nálezy ve smyslu § 22 zákona č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči, ve znění pozdějších předpisů, v památkové zóně Dejvice, Bubenč, horní Holešovice, prohlášené vyhláškou hl. m. Prahy č. 10/1993 Sb. hl. m. Prahy, o prohlášení částí území hl. m. Prahy za památkové zóny a o určení podmínek jejich ochrany. Z hlediska zájmů státní památkové péče nejsou k dokumentaci žádné připomínky.“

Na základě dokumentace, posudku, veřejného projednání a vyjádření k nim uplatněných
v y d á v á
odbor životního prostředí Magistrátu hl. m. Prahy jako příslušný úřad podle § 23 odst. 11 písm. a) zákona č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivů na životní prostředí a o změně některých souvisejících zákonů (zákon o posuzování vlivů na životní prostředí), ve znění zákona č. 93/2004 Sb., v souladu s § 10 odst. 1 téhož zákona, z hlediska přijatelnosti vlivů na životní prostředí
s o u h l a s n é   s t a n o v i s k o
k posouzení vlivů provedení záměru „Multifunkční objekt HOLEŠOVICKÝ TROJÚHELNÍK, při ul. Veletržní a Strojnická, Praha 7“ na životní prostředí s tím, že níže uvedené podmínky tohoto stanoviska budou zahrnuty jako podmínky rozhodnutí nebo opatření nutných k provedení záměru v příslušných správních nebo jiných řízeních, pokud nebudou do té doby splněny.

Podmínky souhlasného stanoviska zahrnují:

- pro fázi přípravy 17 podmínek pro územní řízení a 24 podmínek pro stavební řízení,
- pro fázi realizace 19 podmínek,
- pro fázi vlastního provozu 9 podmínek.

Platnost stanoviska je 2 roky ode dne jeho vydání s tím, že jeho platnost může být na žádost oznamovatele záměru prodloužena v souladu s ustanoveními § 4 odst. 1 písm. e) a § 10 odst. 3 zákona č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivů na životní prostředí a o změně některých souvisejících zákonů (zákon o posuzování vlivů na životní prostředí), ve znění zákona č. 93/2004 Sb.

Otazníky nad projektem

Kdyby byla stavba zkolaudována v souladu s platnou smlouvou o nájmu ke konci roku 2006, žádná z následujících otázek by zřejmě nebyla aktuální.

Jako první je již zmíněná otázka návrhu vyřazení multifunkčního objektu Holešovický trojúhelník pracovní skupinou z důvodu malé výměry administrativních ploch. Tento důvod by to chtělo asi podrobněji podložit, protože jenom administrativních ploch v projektu HT je v 5 nadzemních podlažích plánováno cca 8 900 m2. Nebo může být pro vyřazení blíže nespecifikovaný, ale nějaký historický důvod, kvůli kterému byl projekt radnice v této lokalitě odmítnut, jak plyne z dokumentace stávajícího záměru?

Na webu P7 bylo potvrzeno, že nájem je řádně placen. Z toho plyne, že dle smlouvy měla MČ obdržet na nájemném od roku 2005 do 30. 6. 2011 (7 let) celkem 28 milionů Kč. Komu stojí za to platit nájemné bez přetrvávajícího zjevného zisku? Na veřejném projednávání bylo zástupcem oznamovatele panem Kupfem sděleno, že majoritním podílem společnosti Holešovický Trojúhelník a.s. je Investorsko Inženýrská a.s., (nyní se základním kapitálem 44 milionů Kč v 88 ks kmenových akcií na jméno v listinné podobě ve jmenovité hodnotě 500 000,- Kč – zapsáno: 23.září 2008). Platí pořád toto propojení, nebo zde existují nové vazby na silnější kapitál?

Zajímavá je otázka předkupního práva a obvyklé ceny pozemků, která by až do dubna 2016 představovala fixní částku cca 7700 Kč/m2 (plus inflace). Když se podíváme na ceny pozemků ve zvažovaných lokalitách pro sídlo radnice dle cenové mapy k roku 2011, tak pro Bubenskou 1 to máme 10230 Kč/m2, pro Merkurii 10 000 Kč/m2 a pro Argentinskou hvězdu dokonce 28 240 Kč/m2. Může být v těchto souvislostech prodej HT dle současné „obvyklé“ ceny zakotvené v nájemní smlouvě pro MČ výhodné? Dokonce i z hlediska vybíraného nájmu, víceméně „bezpracného zisku“, by se prodej nevyplatil. Jestli tedy otálení s výstavbou multifunkčního centra směřuje ke koupi pozemků za výhodnou cenu, měla by radnice k takové možnosti zaujmout jasné stanovisko.

Jistou odpovědí na skutečné záměry nájemce by nakonec byla i informace, v jaké fázi se vlastně realizace projektu multifunkčního objektu HT nachází. Protože ani zde není jasné, proč stavba nebyla dosud zahájena, když na podzemní podlaží již existuje stavební povolení. Tento stav pořád skýtá velkou šanci pro realizaci radnice v tomto prostoru, přičemž by mohl být přehodnocen i vzhled objektu, aby byl i pro občany přijatelnější. A že to jde, lze doložit i změnou v průběhu posuzování vlivu stavby na životní prostředí, jak bylo popsáno výše. Proč byla tato možnost zamítnuta, je klíčovou otázkou jak pro budoucnost radnice, tak i pro budoucnost Holešovického trojúhelníku.

Ivan Tinka

Příspěvek byl publikován v rubrice Rozvoj a výstavba, Životní prostředí. Můžete si uložit jeho odkaz mezi své oblíbené záložky.

1 komentář u Holešovický trojúhelník s otazníky

  1. Pingback: Bude vlastník Holešovického trojúhelníku Holešovický trojúhelník? | Pro občany Prahy 7

Napsat komentář